物业公司如何应对拖欠或拒付物业费的业主

物业费问题可谓是物业管理中的一个核心问题，物业费纠纷是物业管理矛盾纠纷中最常见的一类纠纷。

焦点问题：

1、业主拖欠物业费是否合法？

2、如果物业公司的服务不到位，业主能否拖欠物业费？

焦点问题的解答：

1、业主不得无故拖欠物业费，理由如下：

（1）按时交纳物业费是业主应当履行的合同义务。

（2）按时交纳物业费是《民法典》规定的业主的建筑物区分所有权决定的。《民法典·物权编》明确规定：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。而物业管理恰恰是对共有部分的管理和服务。

物业公司无法做到排除个别业主享受物业服务。业主欠费，就是搭便车行为，侵害了交费业主的合法权益，侵害了整个小区的利益。

可见，业主拖欠物业服务费是违法的、不合理 的。
2、对物业服务不到位，业主不应通过欠费维权。

 物业服务不到位，物业公司不合法不合理，但是，业主不能欠费维权，因为物业服务的准公共服务属性，不是物业公司对单个业主的一对一服务。

 业主维权的方式有多种，可以从履约角度追究物业公司的违约责任，也可以向属地的房屋行政主管部门投诉。
实务指引： 

1、物业公司要坚持守法、守约的底线。

        虽然，法理上业主不得以服务不到位而欠费维权，但是，现实中，很多法院因为物业公司的“服务不到位”判物业费打折。因此，物业公司首先要做到遵守法律法规、规章和行业标准以及物业服务合同约定，防止业主找出物业公司服务方面的瑕疵。这是物业公司维护自身权益的前提条件。
2、要善于签合同。

        物业服务合同中，一要明确约定物业服务标准，减少服务争议；二要约定物业费拖欠时的违约金交纳条款，一定比例的违约金对业主能起到震慑作用；三要约定服务与费用纠纷解决办法。

3、通过管理规约和业主大会议事规则限制欠费业主权利。
       取得业主大会和业主委员会的同意，在管理规约和业主大会议事规则中规定业主不得拖欠物业费，如有拖欠应交纳违约金，并限制其参加业主委员会的权利。 4、要掌握催缴物业费的方式方法。催缴费用的方法有很多：（1）上门催缴；（2）重点户面谈；（3）请业主委员会协助催缴；（4）发送书面催缴通知书；（5）发律师函；（6）申请仲裁或法院起诉。鼓励物业公司用前三种（先礼后兵），后三种慎用。但对于老赖业主，也只能用后三种了。

5、要掌握一定的收费技巧

（1）将欲取之，必先予之

即通过缴费即送礼物（花卉、大米、食用油等），鼓励大家提前缴费。

（2）注意催缴费用的时机

有些地方，春节期间最忌讳被上门追债，物业公司最好避开类似节日。

（3）与业主交朋友

平时见面打招呼，提供服务时态度积极主动，都有助于与业主建立长期良好的关系，在催费时可能会收到意想不到的效果。

（4）社区活动拉近距离

多搞一些社区活动以及业主与物业公司座谈会，强化沟通交流，争取更多的业主理解和支持物业公司的工作。

 6、铁腕打击“老赖”业主。

         经几次催缴都拒绝交纳物业费的业主，甚至法院生效的法律文书都拒不履行，那么，司法机关都不会同意的。

        最高人民法院2013年起通过了《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，确定惩戒范围：一是禁止乘坐飞机、列车软卧；二是限制在金融机构贷款或办理信用卡；三是失信被执行人为自然人的不得担任企业的法定代表人等。
法规链接：
1、《民法典》第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。2、《物业管理条例》

        第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

       第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：1、遵守管理规约、业主大会议事规则；2、按时交纳物业服务费用。

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